Los vicios ocultos en las viviendas son los defectos que no se perciben a simple vista. Son aquellos que solo se advierten al cabo de un tiempo desde la adquisición del inmueble. Para considerarse vicios ocultos deben tratarse de defectos graves que impidan, de forma parcial o total, el uso propio de la vivienda. Se considera que un inmueble debe proporcionar refugio duradero, protección estanca frente al exterior, aislamiento acústico y térmico y debe contar con suministros operativos, puertas y ventanas funcionales, etc.
Vicios ocultos en las viviendas que debemos tener en cuenta en el momento de vender o comprar un inmueble.
- Humedades ocultas detrás de los revestimientos
- Vigas en mal estado
- Plagas de termitas
- Aluminosis en los forjados
- Fugas de agua
- Instalaciones de gas, luz o agua que no cumplen los requisitos
- Piscinas con grietas ocultas por los azulejos
- Inexistencia de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
- Derramas extraordinarias aprovadas anteriormente a la compraventa
Responsabilidades y garantías en el proceso edificatorio
La LEY 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación se redacta para definir las responsabilidades y garantías en el proceso edificatorio.También para proteger los intereses de los consumidores.
Según esta ley, los compradores tendrán un plazo para reclamar de dos años, en el caso de viviendas nuevas, y de seis meses, si el inmueble tiene más de diez años. Si se acredita la existencia de vicios ocultos en las viviendas, el vendedor será el responsable. Tanto si tenía conocimiento de ello como si no. Para ello, el comprador dispone de varias opciones:
- Solicitar el desestimiento del contrato con el propósito de que se le abone el importe pagado
- Exigir la rebaja proporcional del precio en función de la gravedad de los defectos del inmueble
Si se demuestra que el vendedor era conocedor de los vicios ocultos de la vivienda, el comprador podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Puede ocurrir que los vicios ocultos en las viviendas se detecten una vez prescrito el plazo de reclamación. ¿Qué se hace en estos casos? Lo recomendable es contar con una póliza de responsabilidad civil que cubra su reparación. La validez de estos seguros es de diez años si los daños afectan a la estructura del inmueble (muros de carga, cimientos, forjados, etc.); tres años para los defectos que afectan a las instalaciones y un año para los que estén relacionados con los acabados.
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